【環球旅訊】（特約評論員 王長春）其實八戒一直以粗人、俗人自居，但是在環球旅訊這樣的平臺混久了，看到大量的大師跟大神，希冀之下也想向技術派、高端流轉轉型。但是可惜，很多東西在骨子里面就已經注定，自省之下感覺自己只適合干點嬉笑怒罵、對酒店財報數據抽筋扒皮類的事情。估計業內反感比喜歡八戒的人多，但是八戒的公司處于湖湘大地，與懟過的大型集團在業務、規模、品牌等都不在同一個等量級，交集不多，除了上次噴OTA巨頭的時候被人堵了一次門，其他時候都大家還算是按套路出牌。

本想寫一篇上市公司的數據分析，但是想來這樣的文章沒啥意思，人家美國的審計公司都能通過，我一個國內的小酒店集團老總得啵得啵也只是隔靴搔癢。為此八戒想嘗試為大家剖析下中端酒店的投資收益模型，看看在薰衣草、女性、攝影、山寨歐式、城市精品等諸多概念下，中國的中端酒店到底賺不賺錢？

酒店盈利要素有幾個，第一是位置與商圈，這個問題業內都清楚，不想贅述；第二是設計與硬件，同等商圈內，再牛逼的7天，在價格上也賣不過麗楓；第三是經營與管理，在酒店不可移動不可專利的特質下，其實這才是大多數酒店的生死線；第四是品牌與會員，這應該才是各品牌開發部的兄弟們打動加盟商的最重要依據。

但是，以上的這些常用的標準都有BUG存在，比如最重要的位置與商圈，其實中端酒店在設計定位的時候若能帶上一個三四百人的會議室，位置與商圈的緊箍咒就要輕松很多。再比如經營與管理，很多的城市單體酒店業主自己管理，對比周邊的連鎖酒店，生意也不見得差。

那中端酒店這讓生意賺錢的關鍵因素應該鎖定在哪些方面呢？

為了破解這個悶，去年八戒跟珀林的團隊研發了一個簡單的公式，或許因為簡單所以不是萬能公式，大家只能用來參考。但是絕大多數國內品牌的中端酒店項目套用這個公式，其結果還是很具備參考性的。書寫這個公式之前，有幾組數據可以跟大家分享下：

1）中端酒店的公攤不是按照建筑面積的公攤算法，而是按照酒店租賃總面積/房間數量，要剔除大廳/布草間/設備間等；

2）中端酒店的運營成本大致在100-150元/天/間；

3）投資回報以八戒所在的珀林酒店集團為參考，參考值為3年收回投資收益；

4）中端酒店的非房費收入按照5%計算；

5）ADR與OCC需要因地制宜做市場評估。

有了以上的幾組常態數據，在不涉及酒店餐飲、娛樂、大型會議配套的前提下，我們可以設下以下公式：

（ADR×OCC + 5%）- 單房運營成本 -  單房租金成本 - 單房利潤回報要求 ≥ 0

這個數據模型里面有些問題需要備注說明。中端酒店的單房運營成本在大致150元以內，這個150元其實包含了幾個成本大項，包括人資成本與能耗成本。基于各家品牌的統計方式不同，對于薪資成本與人資成本大家的計算方式有差異。薪資成本一般指每個月所發生的薪資報表的費用，嚴格點的可能還會帶上稅費跟五險一金；但是人資成本包含員工餐、宿舍租賃、工裝、員工福利等等，一般來說，如果中端酒店的人資綜合成本能控制在40元/天/間，公司的HR部門已經是比較厲害的。

再來說說能耗問題，能耗主要包含水電以及天然氣，北方還有冬天的暖氣費用。就以南方、中部、東部這些不帶暖氣的區域來說，水其實是個小的費用，但是電是大項。就拿電這個項目里面的空調方案來說，樓層的外立面方案、大廳的大小、層高、房間面積、保溫情況、使用的什么類型的空調方案等等，都對酒店的能耗有很大影響。正常來說，使用中央空調的酒店，在正常格局、正常戶型的前提下，單房水電能耗能達到22-26元/天/間，當然這里面也包含了熱水、亮化等耗電較大的地方。至于客用品、早餐、洗滌等，八戒不在這里啰嗦，各家都有各家的解決方案。

這里面還有個問題差點忘了提，就是籌建成本。快捷酒店號稱7-8萬元/間，中檔基本在9-15萬元/間，大家的差距其實不大。但值得提醒的是，各個品牌對投資的算法不同。比如大部分酒店所說的投資成本，不包含押金、租金預付、開業前期的薪資甚至部分的運營物資，珀林旗下的中端目前能比同等產品低20%左右，這20%是什么？舉個例子：珀林使用的弱控強（簡單來說就是客房智能化那套設備）跟華南某酒店巨頭旗下中端酒店使用的是同品牌、同規格、同尺寸、同廠家的產品，前者采購價不到3000元/間，后者的是6300/間，所以物資供應鏈這里還有比較大的差異。

稍微展開一個相關聯的話題，在這個數據模型之下，大多數的物業籌備中端酒店，能否盈利其實可以套算出來。甚至在選擇項目談判租金的時候，也能將此公式進行變通，測算出租金承受水平：

[（ADR×OCC + 5%）- 單房運營成本 - 單房利潤回報要求] /公攤×30天 ≤ 租金承受水平

按照上面所述的模型，酒店目前賺不賺錢或者以后賺不賺錢，套用公式很快就能有答案。筆者找了個上海前期報過來的項目做套算：

1）位置：上海虹橋商圈；2）租金：80元/平方/月；3）面積：6000平方米；4）房間數：105間；5）大廳單獨租賃：300元/平方米，共200平方米；6）周邊某季的ADR為500元，出租率82%。

我們先鎖定基礎的幾個數據：

1）經營數據按照某季的數據同等對比，不做調整；

2）（6000平方米樓層面積+200平方米大廳）/105間，公攤算下來59平方米/間，租金172元/天/間；

3）單房運營成本按照140元/天/間做簡單套算；

4）投資按照13萬元/間，3年收回投資成本，利潤要達到119元/天/間。

我們按照公式套算下來：

（500×82% + 5%）- 運營成本140元 – 租金成本 172元 – 利潤119元 = -0.5 < 0

正常來說，這個項目應該在公司的備選范圍之內。如果沒有其它因素干擾，按照3年收回投資的測算模型，在全年房價500元/間夜、出租率82%、投資按照13萬元/間、運營成本控制在140元/天/間的前提下，在3年左右能收入投資成本。當然，這里面沒有考慮經營爬坡期這個因素。

回到我們的主題：在中端酒店到底賺不賺錢這個問題上，個人認為中端酒店肯定比快捷酒店賺錢，看看華住的財報里面，數據蹭蹭地往上漲，除了團隊的努力、中國經濟向好等原因外，其中很重要的因素就是旗下中端酒店對整體數據的拉動。目前在一線城市，稍微好點的地段租金動輒過百，投資酒店盈利的風險越來越高，所以很多品牌的重心放到了二線城市，40-50元/天的租金，300-400元/間夜的價格，80%-90%的出租率，競爭對手還大量處于快捷或者老牌星級時代，中端酒店進駐，可以說是劍鋒所指，所向披靡，但具體效果如何，還是三分天注定、七分靠酒店管理方和業主的努力。

一線城市留給中端酒店的機會已經不多了，但是農村包圍城市這條路，目前還沒有哪家中端酒店能夠沉下去實現。最后慣例做一個總結：

這是個落寞的時代，我們目送了快捷酒店的黃昏；

這是個偉大的時代，我們見證了中端酒店的崛起；

這是個值得我們去奮斗的時代，因為中端酒店的序幕，才剛剛拉開！