2024年4月8日，太古地產在公眾號（太古地產SD2030）發布北京瑜舍酒店將于2024年6月30日關閉的消息。得知這個消息，震驚、感嘆、惋惜，各種交織的情緒一下子溢滿我的腦海，一時間各大公眾號也紛紛發文，本文從另一個角度思考瑜舍酒店問題，希望與大家共同探討。

瑜舍酒店非三里屯太古里的配套，而是“比肩”的存在

太古里是太古地產在中國內地因地制宜不斷創新的發展項目，目前有北京三里屯太古里、成都太古里、上海前灘太古里、西安太古里四個大型商業綜合體。

瑜舍酒店與太古地產一起進駐北京三里屯，各種潮牌、買手店、快時尚品牌充盈著太古里的店鋪，三里屯太古里成為北京時尚與潮流的代表。北京瑜舍為太古集團旗下The House Collective的品牌，與香港的奕居、成都的博舍、上海的鏞舍一起被稱為居舍系列。購物中心、商業街區等商業地產是太古里的核心，而酒店只是輔助業務板塊和配套業務。

商業地產的傳統模式是招商思維為主導的租金模式，有的地產企業為了提高經營收益孵化了自己的品牌業務，并形成了有影響力的行業企業。比如萬達集團的萬達院線就是為了解決高層空間難以招商、租金收益低而誕生的產物，隨著數量的增加和業務規模的累積，形成了自己的院線企業。

太古地產因為在中國內地主要集中在為數不多的一線或準一線城市，受項目數量與規模的限制，無法使自孵項目形成規模和品牌效應，而這些自孵項目只有、只能依賴、依靠地產項目，作為副業，而無法、無緣形成核心業務。當主營核心業務需要之時，這些輔助、非核心業務都要為主營業務讓位、讓道。這次北京瑜舍酒店的閉店，其主要原因也是為了給核心的零售業務讓路。“三里屯太古里已啟動一項新的資產提升計劃，將瑜舍酒店轉變為創新零售空間，以進一步助力三里屯商圈的發展和北京建設國際消費中心城市。自2008年開業以來，三里屯太古里已發展為首都北京的一處時尚潮流地標。該新計劃是太古地產長期持有三里屯太古里，并不斷優化項目的基礎設施、升級其零售體驗的又一重大投資。”太古地產明確表達了這一原因。

不過北京瑜舍酒店是一個例外，她以一店之力開出了驚艷之花，隈研吾作為全球知名設計大師，本身就是一個高峰級的IP存在。作為隈研吾第一次為高檔酒店做的設計項目，北京瑜舍一經問世，便奠定了隈研吾在酒店設計領域的主流地位。瑜舍酒店不僅設計讓人驚艷，酒店提供的休閑、餐飲、娛樂項目等也別具特色。她的品質、品位、品牌贏得了用戶的青睞和喜愛，與三里屯太古里一起成為消費潮流地、體驗必到地、網紅打卡地。可以說，瑜舍酒店已經成為與三里屯太古里比肩的輕奢消費目的地。也正因為如此，瑜舍酒店的閉店在瑜粉和用戶（也包括本人）心中激起陣陣漣漪，讓大家如此留戀與不舍、難過與失望。

瑜舍酒店閉店原因分析

除了太古地產直接說明的原因，據作者對瑜舍酒店的研究以及對行業的觀察，瑜舍酒店閉店還有其他原因。

一方面，從2008年開業至今，瑜舍酒店已經走過了16個年頭，在此期間瑜舍酒店雖然注重酒店設施的保養、維護與更新，但從酒店設施10年使用生命周期來看，酒店設施必須進行全面的重裝更新。加之瑜舍酒店對自己品質標準的高要求以及滿足客人對設施使用的體驗感，也必須重裝。按照瑜舍定位和檔次標準及品質需求，重裝費用保守估算不低于8000萬元。一方面是重金投入裝修費用，一方面是酒店坪效營收產出有限。不是太古地產沒錢做這樣的投入，而是與之相較太古地產需要花錢、用錢的地方還有很多。

另一方面，不管如何變化，創新零售空間的底層思維還是租金模式。太古里的租金收益肯定大于甚至遠遠高于瑜舍酒店的利潤收益。瑜舍閉店至少有兩個好處，一是省去了數量不菲的重裝煥新費用，且不存在重裝資金回收周期問題。二是租金模式比酒店運營模式輕松且風險小。酒店運營模式不僅要認真干活、干好活，結果還不一定賺錢。而租金模式就不一樣了，以北京三里屯寸土寸金的位置和太古里招租、招商的能力，租金收益超過酒店收益不在話下。

由瑜舍酒店到行業的思考

酒店行業中，瑜舍酒店閉店的艱難選擇不僅僅是太古里一家的艱難。通過華住、錦江、首旅、亞朵4家酒店的各項數據，我們可能會受到一點啟發。2023年，華住、錦江、首旅、亞朵4家酒店，營收規模及酒店數、房間數等，亞朵都是4家酒店里墊底的，但是亞朵的ADR、全部酒店Revper、中端酒店Revper三項指標又是4家酒店中最高的。4家酒店中，最后上市的亞朵當前市值以178億元超過166億元的首旅。而支撐亞朵這些亮眼數據的真正原因是：亞朵的酒店零售份額已經占到總營收的20%。

假設瑜舍酒店既不閉店，又可以做創新零售空間

太古地產對瑜舍酒店閉店的決策有自己的經營考量，但是在消費者對瑜舍酒店難以割舍的喜愛與企業價值最大化兩者之間，還有沒有魚與熊掌兼得的決策方案？即在保持瑜舍酒店不閉店，繼續經營，又使酒店經營收益高于租金零售收益，使用戶叫好又叫座，太古里收金滿滿的方法？

答案是肯定的。瑜舍酒店既不會閉店，又不會影響太古里的創新零售空間實踐，即把瑜舍酒店做成一個可以購物的酒店，一個可以住宿的商場。

早在去年瑜舍酒店就已經做過這樣的實踐與嘗試，2023年3月18日，北京瑜舍酒店與哈羅德百貨攜手推出亞洲首間哈羅德公館套房。但令人遺憾的是，瑜舍酒店把這樣的活動做成了戰術、聯名和推廣，沒有做成戰略、模式和業態，活動也只限于酒店五層和六層的套房。這樣的實踐也只是把需要燒到100度的開水燒到了78度，九層寶塔才修到了三層，離創新商業所設計的成果還有很長一段距離。

無獨有偶，酒店行業和獨立品牌企業也開始了酒店零售的探索，只是這條路他們走得特別艱辛。獨立品牌企業以無印良品為代表，開啟了品牌酒店的實踐，在北京和深圳都開設了無印良品酒店，但效果均不理想，或者說業績平平。酒店行業以亞朵為代表，一直在進行酒店零售的創新，但零售收入到達占總營收20%大關之后，便增速緩慢、增長乏力。二者都遇到了天花板和瓶頸。究此原因，酒店行業沒有強大的商品力和商品供應鏈，獨立品牌企業缺乏品類的豐富度，且兩者都缺乏強大的酒店商業驅動因子和連接、轉換能力。然而他們缺乏的這些能力和資源，正是太古里擅長和擁有的。

太古里酒店生態商業創新有著得天獨厚的先天條件。一是太古里有著自己強大的品牌組織能力、管理能力和商業運營能力。二是瑜舍酒店天然的商業鏈接和商業基因及已經形成的重粘性用戶集群。只是太古里要能夠看到這些能力和資源在生態商業中的創新和發揮。

以瑜舍酒店為例，以生態商業理論為指導，以生態商業業態為抓手，可以做以下的深度思考和實踐：一是把瑜舍酒店做成一個可以住宿的商場，一個可以購物的酒店；二是把瑜舍酒店99個客房做成99個可以住宿的24小時沉浸式、私享式深度體驗、獨立品牌的個性零售空間；三是融合商業的時效和酒店的坪效，充分實現商業生態時坪效疊加的倍增效應；四是為太古里增加了一個生態級超級商業新物種，為太古里項目復制提供了積極的價值內容。用生態商業的方法做瑜舍酒店商業創新的實踐，估算可以使瑜舍酒店目前日單房2000元均收增至4000元，長尾收益增至3倍以上，生態收益會有指數級的增長，從而實現情懷與商業的共生，創造藝術與商業的輝映。

*本文作者職務：生態商業學者、九悅Malltel首席創始人、生態商業理論與生態商業體系創立者。