2023 年底至 2024 年初，酒店資產交易頻頻，多家上億酒店拍賣、成交、流拍等信息，也讓酒店資產交易話題甚囂塵上，但是對比其他業態，比如產業園、寫字樓、公寓等業態，酒店業態資產交易量其實只占很小的比例，不足 10%，值得關注的是，酒店業態整體的交易金額近三年呈現持續增長的態勢，同時對比酒店資產貨架上的存貨，目前的實際交易量只是冰山一角，大量賣家無法實現交易，重要原因之一是酒店資產價格持續不斷調整。

賣家對酒店資產的“預期”遠遠大于買家愿意為之付出的價格，但成交的項目多以低于建造成本價成交。

底層邏輯是，酒店持有方為建設酒店付出的資金成本或者在銀行、其他金融機構將酒店資產抵押的資金，遠大于酒店作為商業業態進行經營帶來現金流的估值。通俗地講，就是酒店資產的價值與酒店作為一種商業業態經營帶來的經濟收益無法畫等號，而酒店資產的買家以后者估價。

賣家是誰？

為什么要賣酒店資產？

為什么售價如此之低，還有那么多酒店資產持有者迫不及待地將酒店資產擺上貨架，而且其中不乏一些優質資產？

首先，房地產策略的調整是影響酒店交易的重要因素。過去十年，酒店大多是房地產行業的產物或者附屬品，國內80% 的酒店資產由房地產企業持有，而且很多中小房地產企業只持有一到兩個酒店資產，集中度非常低。房地產存貨去化周期加長，疊加三道紅線的管控，房地產企業的資產負債表流動性壓力非常大，掙扎在生死線上的房地產企業可能會選擇出售部分資產，以此來緩解資金鏈的緊張。這種斷臂求生的策略，雖然痛苦，有時卻是企業生存和發展的必要手段。雖然酒店資產的出售價格一降再降，但是目前市面上很多酒店經營現金流可能都無法覆蓋酒店銀行利息，每持有一天就是一天的壓力，在企業資金流緊張時期，出手是最好的選擇。

其次，經濟周期的起伏對酒店資產估值產生了深遠的影響。在經濟繁榮時期，酒店資產的價格往往會被推高，而在經濟衰退時期，價格則可能下降。價格的波動反映了市場對酒店資產真實價值的認知和預期。目前全球經濟進入到下行周期，酒店資產價格也已經進入調整期，但是目前來看調整期還在繼續，未來酒店資產的交易會進一步活躍。

再次，國有企業之間的互助行為往往體現在資產交易上。這種互助可能是為了優化資源配置，或是為了解決長期負債問題。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國企間的交易。除了酒店資產交易外，還有大量的酒店資產被劃撥、整合，比如中信整合財政部旗下酒店資產，融通整合軍隊旗下酒店資產等，地方國企也在做相應整合。通過資產的劃撥和整合，企業不僅能夠提高運營效率，還能夠集中管理，從而提升整體的競爭力。

買家是誰？

為什么要買酒店資產？

買家下場購買酒店資產的目的不完全相同，但是酒店資產是一個能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具，而且優質的酒店資產還具有很好的現金流。

首先，2023 年這一波買家中最多的是能源實業企業，這類企業購買的基本是核心城市優質酒店資產，能源企業這幾年現金流非常豐富，但是產能過剩，很難再投資擴產，所以選擇核心城市的優質酒店資產作為資產保值增值的方式。而且這類企業中，很多都是私人投資者、家族企業，將酒店資產作為一種資產配置留給后代進行傳承是一種很好的方式。核心城市核心商圈及一些旅游目的地的酒店資產，其本身的稀缺價值已經超過了資產本身的經營價值，升值空間未來可期。

其次，金融企業買家的參與為酒店資產交易增添了新的活力。他們收購或者處理不良的酒店資產，通過快速整合、翻牌、改造升級后再次交易，這不僅顯示了資本市場對酒店資產的興趣，也為酒店資產的流通提供了新渠道。

再次，也有一些綜合性企業收購酒店資產作為綜合板塊布局的方式，擴大業務版圖。

酒店資產交易完成后，

對酒店行業影響幾何？

第一，提高行業集中度與成熟度。從經濟學角度分析，行業集中度是行業成熟度的重要體現。集中度高了之后，酒店資產運營會更加專業，酒店會投入更多時間和資金來提高運營效率，這對酒店行業本身來講是利好的。

第二，加速在資本市場上的流通。作為資產存在的業態，在資本市場的流動才能體現它應有的商業價值。同時，倒逼企業快速關注酒店的投資回報。綠發 2024 年的經營預算指標已經開始用三年在資本市場上實現資產證券化的目標來確定。這樣才真正讓酒店從業者開始關注投資、關注經營收益。而不是像以前一樣，建設負責建設，運營負責經營，兩張皮，酒店投資回報指標沒有人為之持久負責。

第三，新玩家為酒店行業帶來新思路。未顛覆酒店行業的新玩法出現也未可知。目前酒店行業是一個微利行業，理由不一而足，筆者認為最根本的原因就是酒店投資回報太差，投資太高，收入太低，供需關系不平衡。新玩家進入，大家真正將酒店資產經營收益作為評價其資產價值最大權重指標的時候，那么大家才真的開始關注酒店投資：降低投資，提高收益。

例如中國華融等一些金融或險資企業在這一輪中處理不良資產，全部以投資回報最大化來評估是否對資產進行改造更新，或者調整業態，將酒店調整為公寓、商業、寫字樓等綜合業態，從而實現資產價值最大化。同時類似中國健康集團等一些康養集團也紛紛進入酒店領域，探索酒店與康養、旅居等業態的融合。字節跳動、騰訊、阿里等互聯網企業也在布局進入酒店行業，期待未來他們會給酒店行業帶來更多的驚喜。

最后，酒店本身是一個商業業態，是一門生意。所以大家在談社會責任、企業名片、社會形象、解決就業的同時，一定要關注它的本質就是酒店需要賺錢，在資本市場的估值能夠實現溢價，才能實現酒店行業的價值。

酒店資產交易對酒店行業的發展和進步起到了重要的推動作用，促進了行業的專業化、效率的提升，給酒店投資者打開了資產流動的通道，為整個社會的經濟發展做出了貢獻。當然，要進行酒店交易也需非常謹慎：第一，交易前要對資產進行盡職調查，通常會有專業的行業顧問及律師一起完成；第二，對酒店資產做合理的估值，一般不動產的估值分為三種，包括成本法、比較法、收益法，但是在中國大陸目前酒店資產交易量不多的前提下，比較法基本失靈，而收益法又很難達到賣家的心理預期，所以通常酒店資產的估值會綜合多方面因素的考量，同時結合買賣雙方的談判情況確定最后的交易價格；第三，確定交易條件，簽訂交易合同，明確雙方的交易細節，完成交割。而交易后的管理介入，也是一個非常專業的過程，買方開始介入酒店的日常運營，進入了另一個新里程。然而目前我們看到大比例的酒店資產買家都沒有酒店資產運營的經驗，能否真正實現資產管理的健康發展，筆者將持續進行關注，也歡迎與大家交流探討。

本文作者職務：華美顧問合伙人、副總裁　北京公司總經理