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“享老”變“收割”

老年人又被割韭菜了。

近期，山嶼海投資集團被上海、杭州兩地警方以涉嫌非法吸收公眾存款罪（非吸）立案偵查，總涉案金額預估超40億元。

山嶼海，是一家以中高端人群健康享老需求為核心的文旅康養企業，2015年掛牌新三板，成為“候鳥式旅居第一股”，一度風光無限，如今它卻深陷輿論漩渦，究竟發生了什么？

有記者調查發現，山嶼海陸續推出了一系列宣稱年化回報率達8%至12%的會員制產品，要求投資者一次性繳納高額會員費。作為回報，企業承諾將為會員提供免費旅居、健康管理等服務，或以遠低于市場價的優惠價格享受相關權益。一些老年人在聽信宣傳后，花費高達 50萬元購買會員資格。

除了會員費，山嶼海還通過房產托管業務吸引投資：以“低總價、高回報”為賣點，承諾每年支付房價 6% 的租金回報，或通過托管分成（客戶占 80%）實現收益，部分廣告宣稱“70 年產權海景房，年租金回報約 8%”。事實上，山嶼海的暴雷并非個案，裔某集團、金恪控股集團、艷陽（中國）度假連鎖集團等企業此前也曾被曝出類似風險事件。

02

康養旅居行業的隱憂

山嶼海的暴雷，暴露出了三個問題：

首先是行業信任危機，接二連三的康養旅居企業暴雷，是否意味著這個市場上還有很多在水面下的隱雷？

其次，以租代售的房產托管模式是否一定會暴雷？

最后，康養旅居的會員制產品是否不可信？如何鑒別？

在康養文旅地產操盤手李仁杰看來，康養旅居本質上是一個辛苦的行業，賺不了很多錢。很多人在做頂層設計的時候就偏離了初心跟本心，以致于動起了歪腦筋。

峰景文旅副總經理魏正環認為，這類非吸項目在康養旅居市場上一定程度上是存在的，但這種現象在康養市場并不多見，更多的還是規范的康養機構。

在一些律師看來，山嶼海康養旅居項目出現問題的原因之一，在于其“拿地—以租代售—銷售受阻”的風險鏈條。模式設計之初就埋下隱患，一旦市場冷卻或現金流斷裂，暴雷幾乎成為必然結果。

“康養旅居項目前期需大量資金投入建設與運營，如果一個公司剛開始的商業模式就是要快速回籠資金，要依賴后續銷售及資金流入來維持，那么一旦銷售進度不及預期，資金無法及時回籠，企業經營就會陷入困境，進而就容易引發暴雷。但如果一個公司已經做好了長期投入、良性經營的計劃，充分預估了風險，按道理是不會出現這種極端情況的。”魏正環補充道。

云南耐心養老集團經理劉春庚表示，“建康養旅居基地是要投入很多資金的重資產行為，養老的產業利潤又沒有那么高，如果公司資金不足，就有可能要向銀行、社會去募集。沒有資金來源時，就有可能從客戶下手，就容易出問題。”

與普通酒店相比，康養旅居酒店會更注重復購率和長住客人的健康價值管理，這也就意味著康養旅居酒店普遍會提供會員制、季卡、年卡等措施來提高客人留存率。

劉春庚直言，“我們公司也辦會員卡，但是我們只要交100塊錢。從自身的角度來說，手上擁有的會員越多，我們就才能更好地去談合作。”

由于辦年卡可以享受一定的優惠折扣，很多老年客人就會想要提前囤一囤。

“在實際情況中，因為擔心漲價，有不少老年人會主動把第二年的費用先交了，這就留下了風險的口子，我們比較建議，住幾個月就付幾個月的費用，明年的旅居開銷等到明年再支付，這樣就不會留下后顧之憂。不過，對于現在的老年人來說，這種消費習慣可能有些難以接受，因為他們習慣于囤米囤油，提前準備。”李仁杰無奈地表示。

那么對于想要尋求康養旅居服務的客人而言，如何辨別會員制的背后，是非吸（非法吸收公眾存款）還是酒店正常發展會員？

魏正環認為，關鍵看其是否以投資回報為主要吸引點。若酒店強調會員費或卡費可獲固定高額返利，且返利與正常經營效益明顯不符，就可能存在非法吸收公眾存款嫌疑。而正常會員制主要是為客人提供更優質、優惠的服務和體驗，以增強客戶粘性。

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如何避開康養旅居的那些坑？

事實上，山嶼海的暴雷并沒有阻止“康養旅居”成為熱門賽道。

數據顯示，截至2024年末，中國60歲及以上人口約3.1億人，占全國人口的22%。據測算，目前我國銀發經濟規模約7萬億元，到2035年有望飆升至30萬億元，其中旅居康養產業規模將達5萬億元，占銀發經濟總產值的16.7%，展現出巨大的市場潛力。

那么老年用戶在挑選康養旅居服務時，如何避坑？

劉春庚建議，如果需要長期居住的話，找當地政府或者文旅部門，推薦一些真正靠得住的企業，再選擇入住，這樣會更有保障。

目前社交媒體平臺上關于康養旅居的信息良莠不齊，直播間里“19塊錢包吃包住”“1999元云南全年免費住”之類的低價宣傳，業內人士一看就知道是套路。

“別為了貪小便宜就輕信這些噱頭，大老遠出門一趟，如果住得不舒心，反而違背了康養旅居的初心。老年人也可以叫自己的孩子幫忙咨詢，不要自己把錢交了，最后想退也退不了，受制于人。”

“首先要查看酒店及相關企業的資質證照是否齊全，了解其合法合規性。其次，要考察酒店的設施設備、周邊環境、服務質量等是否符合康養需求。再次，可參考其他客人的評價和口碑。最后，不要輕信過于夸張的宣傳和承諾，特別是涉及投資返利等方面的內容。”魏正環補充道。

劉春庚的康養旅居項目大多集中在云南，區別于重資金的投入，他選擇了輕資產的投入方式，與當地政府、國企進行合作，將空置房源改造成“共享養老屋”統一托管、標準化服務，專門接待旅居老年人。

從2013年就開始接觸康養旅居項目，劉春庚2018年選擇到云南來全力發展，云南氣候溫和，不管是過冬、避暑還是旅居養老，都很適合，一年只有一兩個月的淡季。

接觸這個行業十幾年，他觀察到，隨著銀發經濟的不斷發展，現在越來越多的公司想要切入康養旅居的賽道，也出現了惡意競爭打價格戰的現象。

這與魏正環的觀察一致“行業有些浮躁，明明是個需要長期耕耘的行業，卻總有些人、有些項目想做網紅，總想快速成名，快速變現。既然選擇進入這個行業，就需要有一顆平常心。此外，行業的標準和規范不夠完善，缺乏統一的服務質量評價體系，也給消費者的選擇和監管帶來了一定困難。”

事實上，康養旅居行業在朝著更加規范的方向前進。

以云南為例，各地已經陸續成立康養旅居相關的協會，起到樹立行業規范、監督的作用。

北京養老行業協會牽頭搭建的“冬南夏北”旅居養老機構服務平臺已在去年上線。通過這一平臺，老年人可以根據自己的需求和喜好，了解養老機構的地理位置、床位信息、收費標準等基本信息，通過服務咨詢和預訂，選擇適合自己的旅居養老機構。

李仁杰認為，未來市場將會大浪淘沙，不合規的項目會被逐漸淘汰，整個市場會更良性發展。

我們持續保持對康養旅居市場的關注。