【環(huán)球旅訊】（特約評(píng)論員 陳申俊）截止2012年9月國(guó)家旅委正式批準(zhǔn)的掛牌5星級(jí)酒店 56家較2011年底42家增長(zhǎng) 26%；以上海市場(chǎng)為例，近10年五星級(jí)酒店發(fā)展如火如荼，尤其是上海世博會(huì)的舉辦，更為上海酒店業(yè)的發(fā)展添了一把火，我們看一下上海最近三年5星級(jí)酒店增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)2010-2012年09月分別為36家、42家、53家，可見增長(zhǎng)勢(shì)頭依然兇猛，高增長(zhǎng)的背后我們發(fā)現(xiàn)這些五星級(jí)酒店背后投資者絕大部分是在本世紀(jì)的一輪房地產(chǎn)開發(fā)中新興的房地產(chǎn)開發(fā)商們。業(yè)內(nèi)人士指出“地產(chǎn)發(fā)展商相約國(guó)際酒店巨頭“扎堆”五星級(jí)酒店，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)中積累了大量資本，在國(guó)家土地政策日益收緊的大勢(shì)之下涌入酒店業(yè)，更多是希望在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)。”原因真的是如此簡(jiǎn)單么？當(dāng)然不是，筆者就此做以下分析。

　　1）企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型

　　經(jīng)歷了自1998年以來的中國(guó)房地產(chǎn)幾輪的暴漲，絕大部分房企已經(jīng)賺的盆滿缽滿，但大多仍然停留在最初的盈利模式。即：競(jìng)拍拿地 - 前期開發(fā) – 銀行貸款 – 預(yù)售商品房 – 資金回籠 – 繼續(xù)拿地與開發(fā)，只留待一小部分的物業(yè)對(duì)外出租盈利。因?yàn)樯唐贩孔罱K是要銷售給小業(yè)主的，而發(fā)展商手中并無可持續(xù)盈利的項(xiàng)目，只有繼續(xù)拿地開發(fā)循環(huán)往復(fù)，繼續(xù)著幾近原始的獲利模式。而近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控使得政策愈加嚴(yán)格，偏緊的貨幣政策也給房企加了一條緊箍咒。房企不得不尋找一種能持續(xù)獲利的地產(chǎn)項(xiàng)目，傳統(tǒng)房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)在必行。早在2003年萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就提出萬達(dá)開始向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，需要從簡(jiǎn)單的商品房開發(fā)的盈利模式中走出來，尋找出一條持續(xù)盈利的模式。

　　2）企業(yè)形象與品牌的提升

　　那么開發(fā)商們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要青睞建造5星級(jí)酒店而放棄投資回報(bào)率更高的經(jīng)濟(jì)型酒店呢? 房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，考慮的就是打造自身企業(yè)品牌、樹立企業(yè)形象，這樣才能吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐。一旦企業(yè)品牌及知名度提升后向政府拿地就不是一件很難的事情了，當(dāng)然目前土地出讓大多采用競(jìng)拍的形式，然而如果是知名的房地產(chǎn)企業(yè)跑到二三線城市拿地的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣?dāng)然會(huì)拋出一些利益作為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)投資的籌碼。無論是政府、銀行和消費(fèi)者都非常看重開發(fā)商的知名度，這么一來房企的品牌與知名度開始顯得尤為重要。筆者有一次與一位房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人聊天，問到“貴企業(yè)開發(fā)五星級(jí)酒店的初衷是什么？”回答是：“一個(gè)能開的起5星級(jí)酒店的企業(yè)實(shí)力必定不一般，會(huì)吸引很多地級(jí)市的政府主動(dòng)找上門合作，共同投資發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”由此不難看出5星級(jí)酒店對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的知名度與企業(yè)形象的提升是巨大的。而且這些地產(chǎn)資本大都與國(guó)際酒店巨頭結(jié)盟，啟用“投資+管理”的模式，將企業(yè)品牌依附于國(guó)際酒店知名品牌之上以提升企業(yè)知名度，并取得出人意料的效果。

　　3）資本運(yùn)作方面的啟示

　　也許會(huì)有人認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)建造一個(gè)五星級(jí)酒店投資巨大動(dòng)則幾億甚至十幾億，就開發(fā)成本來說目前在一級(jí)城市開發(fā)五星級(jí)酒店每平米造價(jià)（含地上地下）1.6萬元/m2左右，一個(gè)總建筑面積在5萬- 8萬平米的豪華五星級(jí)酒店其總投資在8-12億人民幣左右（以上指單一業(yè)態(tài)的五星級(jí)酒店），不含超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。當(dāng)然很多開發(fā)商開發(fā)多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓，百貨大賣場(chǎng)以及五星級(jí)酒店這樣總體的開發(fā)成本則更高。然而如此高的投資下其投資回報(bào)率卻不高，而且回報(bào)年限通常在10-15年。業(yè)內(nèi)對(duì)新開的5星級(jí)酒店通常有這么一種說法“一年虧，二年平，三年賺”，從這一點(diǎn)就可以看出相對(duì)于巨大的投資，其實(shí)際的回報(bào)并非想象中的那么大。

　　既然如此大的投資，投資回報(bào)率又不高難道開發(fā)商會(huì)扎堆做賠本買賣？

當(dāng)然不是，在開發(fā)商眼中可是另一本帳。首先不可否認(rèn)的是啟動(dòng)建造一個(gè)五星級(jí)酒店開發(fā)商必須手頭有大量的現(xiàn)金儲(chǔ)備，通常占總投資的60%-80%。一個(gè)企業(yè)考慮建酒店首先表明手頭資金非常充裕或者融資渠道非常通暢，也就是說不愁錢。正常情況下酒店從建造到開業(yè)一般需要18-36個(gè)月不等，根據(jù)近年商業(yè)地產(chǎn)的增幅，經(jīng)歷2年左右的建造期當(dāng)酒店正式開業(yè)后其估值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其總投資。一個(gè)以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的國(guó)際品牌酒店為例，如其總投資8億（開發(fā)商一般會(huì)虛報(bào)一些）在開業(yè)一年后評(píng)估公司可以將估值做到15億，以50%的折價(jià)率（銀行抵押貸款通常按估值50%計(jì)算）企業(yè)可以輕而易舉的從銀行貸到7.5億資金，不但將前期開發(fā)投入現(xiàn)金完全收回，或許連開業(yè)費(fèi)也有了（通常一家五星級(jí)酒店開業(yè)費(fèi)用在3000萬-8000萬之間）。這樣看來開發(fā)商的手頭上的現(xiàn)金也不需要太多，其陸續(xù)投資只要能撐過3年，至少在現(xiàn)金上可以一次性收回所有投入，這種短平快的資本運(yùn)作方式是開發(fā)商所青睞的。最后開發(fā)商也可以將酒店在市場(chǎng)上出售以獲得最終的投資回報(bào)，這就是為什么許多地產(chǎn)企業(yè)青睞與國(guó)際知名酒店管理品牌合作的另一個(gè)重要原因，就是提升酒店的一個(gè)整體估值。

　　4）高星級(jí)酒店——開發(fā)商的“皮夾子”

　　五星級(jí)酒店到底賺錢嘛？回答是也不是，就是看你是怎么算的。單純從財(cái)務(wù)報(bào)表的角度看，比如一家五星級(jí)酒店全年總收入1億（在上海五星級(jí)酒店業(yè)績(jī)中屬于中等水平），依照酒店業(yè)平均GOP率30%，每年的GOP（經(jīng)營(yíng)毛利）約為3000萬元。再減去另外兩大塊成本，資金成本與折舊，如果酒店貸款7億 依照10年期銀行貸款利率6.8%計(jì)算 每年的利息支出約為4760萬，折舊按50年計(jì)算每年1400萬元，再加上8000萬元的開辦費(fèi)攤銷（稅法規(guī)定5年攤銷）從財(cái)務(wù)利潤(rùn)的角度看酒店每年虧損4760萬元。有人就會(huì)問“開發(fā)商為什么會(huì)做虧本的買賣？”難道開發(fā)商都瘋了么，事實(shí)當(dāng)然不是這樣。

　　我們?cè)賮韽默F(xiàn)金的角度來看是什么樣的情況呢？首先利息支出因?yàn)?個(gè)億的前期投資時(shí)開發(fā)商自己拿出來的，等拿到7個(gè)億的貸款這筆貸款將會(huì)用在別的項(xiàng)目上，因此嚴(yán)格意義上說這筆貸款費(fèi)用不能算在酒店頭上，或者說不能將所有的銀行貸款費(fèi)用都算作酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用（不討論稅法因素），因此以開發(fā)商自有資金的內(nèi)部報(bào)酬率核算更為準(zhǔn)確。可以確定的是7億貸款開發(fā)商拿走了，那么誰最終支付貸款利息不用說也知道。每年1400萬元折舊怎么說呢？財(cái)務(wù)上有個(gè)經(jīng)典的論述即“折舊是現(xiàn)金的來源”也就是說折舊只是賬面上的計(jì)提，酒店無需花一分錢出去，因此可以忽略不計(jì)。當(dāng)然我們只是從投資回報(bào)的角度研究問題，由于篇幅有限在此不討論具體的會(huì)計(jì)處理。

　　再說說酒店產(chǎn)出的每年3000萬GOP，從財(cái)務(wù)的角度分析，酒店每年至少可以產(chǎn)出3000萬以上的現(xiàn)金流，這可不是筆小數(shù)目。依照一般業(yè)主方與酒店管理公司的約定“酒店運(yùn)作銀行賬戶上必須留有300萬-500萬的資金”，換句話說開發(fā)商每年可以從酒店陸續(xù)獲得2500萬左右的現(xiàn)金流，開發(fā)商可以隨意的從酒店套取資金，只要保證酒店帳戶留有一定量的運(yùn)作現(xiàn)金，因此將酒店比作開發(fā)商身邊的一只皮夾子不是很貼切么。

　　5）稅收籌劃因素

　　開發(fā)商在考慮建造一家五星級(jí)酒店時(shí)，在整個(gè)企業(yè)稅收籌劃也會(huì)有更多的考慮，對(duì)于非高新技術(shù)非生產(chǎn)型企業(yè)的五星級(jí)酒店單純從稅收上是無法得到政府得支持的，但酒店怎么從稅收籌劃的角度給企業(yè)帶來效益呢？

　　筆者就一個(gè)方面舉例分析一下，就上述例子看，酒店每年凈利潤(rùn)為負(fù)4760萬元，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定企業(yè)納稅調(diào)整后虧損可以用今后5年的會(huì)計(jì)利率彌補(bǔ)，這將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)合并報(bào)表帶來的所得稅抵稅效應(yīng)是持續(xù)而且巨大的。

　　綜合以上的分析，我們逐漸揭示了資本青睞開發(fā)5星級(jí)酒店的某些深層次原因，我們發(fā)現(xiàn)原來建造一個(gè)5星級(jí)酒店并非我們想像中需要那么大的資金量，還是可以通過一定的資本運(yùn)作的手法降低投資門檻。企業(yè)可以從建造一座五星級(jí)酒店中獲得除經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)外更多的利益，而這些利益往往是驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)資本紛紛投資建造高星級(jí)酒店的一個(gè)重要原因。當(dāng)然這一切還是要?dú)w于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。然而這種模式能持續(xù)么，還能持續(xù)多久…我們拭目以待！